拿地83天开盘，颜建国拯救中海全线下滑的数字

@房财经 李琦

8月22日，北京中海学府里拿到了预售许可证，一共556套住宅，准许销售面积55975平方米，预售价在7.77万元至8.2万元之间。

【资料图】

六一儿童节那天，这块地被中国海外发展（下称中海地产）以28.3亿底价拿下，楼面价约5.13万元/元。

从拿地到卖房，中海地产只花了83天，堪称中国地产高周转的模范。时间就是金钱，比的就是看谁最先收割购房人。连央企地产商都这么拼，这让民营企业情何以堪。

很可惜，这种拼劲，中海地产董事会主席颜建国并没有交出一份靓丽的中报成绩单。

在2023年上半年，中海地产录得收入891.6亿元，同比下降14.1%；股东应占溢利134.9亿元，核心股东应占溢利138.2亿元，同比分别下降19.43%、20.35%。期内毛利率22.61%，也是近年来中期最低水平，2020年上半年的数字为30.59%。

这些关键指标，中海地产无一不是下跌。

如果把时间拉长至四年前，更能看出中海地产的颓势。自2020年至今，中海地产半年度收入分别为886.3亿元、1079亿元、1038亿元及891.6亿元，股东应占溢利分别为205.3亿元、207.8亿元、167.4亿元及134.9亿元，对应净利率则分别为25.73%、20.36%、16.95%、15.94%。

“利润王”中海地产一路向下。

而唯一的亮点是，商业资产运营收入则达到29.5亿元，同比增长11.3%。但这杯水车薪，中海的物业发展收入录得859.1亿元，较去年同期1008.5亿元下滑近15%。

这直接导致它的每股盈利从1.53元降至1.23元，股息每股港币为35仙，去年同期为40仙，派息也减少了。

再看一看今年上半年的销售情况。虽然中海地产实现销售合约额1802亿元，同比增长30%；但6月及7月份房地产行业继续下探，其单月销售额同比也分别录得降幅23.6%、31.6%。

如果拿这个销售数据和2020年上半年相比，中海地产的成绩差强人意，依然下滑了10%。

业绩的疲软，导致颜建国在拿地并没有如他以前所说“全面撒网”。

上半年，中海地产拿地谨慎，不含中海宏洋的权益投资额大约是去年全年的44%，新增土地储备16宗，权益购地金额414亿元，新增总货值717亿元。

而去年同期新增27宗地，权益购地金额507.79亿元。若不含中海宏洋，中海地产拿地13宗，购地金额378.8亿元，对应货值641.8亿元。

土储补充缓慢，直接导致中海地产的土地储备（不含中海宏洋）萎缩至3917万平方米，去年底则为4389万平方米。以去年全年新增购地金额1107.2亿元计算，中海今年要达成土地投资双位数增长，下半年至少还需完成839亿元投资。

“下半年我们会更勤奋地参与公开市场的投资。”中海地产行政总裁张智超称，从18个重点城市供地计划看，上半年供地仅占36%，意味着更多的投资机会将在下半年出现。

颜建国求稳。在财务上，中海地产提前或到期归还债务约达582.4亿元，高于境内外债务资金364.5亿元流入；销售回款1202.7亿元，高于去年同期850.4亿元，加上其他经营回款，总经营回款增长四成至1267.2亿元，对应资本支出则从899.1亿元降至655.4亿元。

截至6月30日底，中海净资产比率37.7%，平均借贷成本3.54%较去年中期及去年底下降3bp；期末总借贷2515.5亿元，其中一年内到期的借贷为478.6亿元，对应在手现金1142.1亿元，以及未动用银行授信503.6亿元。

在业绩会上，颜建国结合市场形势与中海的发展策，向投资者讲述了三个“变与不变”：1、房地产市场供求关系发生了重大变化，不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业；2、房地产转折期不确定性增强，市场变化多端，不变的是中海稳中求进的高质量发展策略；3、下半年的市场仍在变化中，中海全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。

一位地产圈分析人士听完颜建国这番话后，给他补充了一个不变：中海下滑的趋势不变。

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