地产黎明之前

文/乐居财经 曾树佳 许淑敏

民营地产商现时的处境，总让人想起电视剧《黎明之前》的情节。

(资料图)

曙光就在眼前，然而越临近胜利的拐点，越充斥着惊心动魄的曲折，与难以预料的挑战。

房地产优化政策，持续踩着节点而来，“金融16条”期限延长、“民营经济31条”、“认房不认贷”等，正为回暖做着铺垫。

春风吹拂之下，却突然传来消息，碧桂园未支付两笔美元债票息，进入30天的宽限期。一池春水被吹皱，地产人的心都提到了嗓子眼，直呼示范性民企是最后的“防线”，千万不能失守。

地产民企们，眼下仍普遍面临着较大的生存挑战。

自2021年下半年以来，民营地产商遭遇了多次冲击，行业的风险，从中小房企一直蔓延到头部房企、优质民企。期间风声鹤唳，企业主体很难置身事外。

至今，退市、亏损，成为了高频词汇；新的公开债务违约现象，也还在持续发生。企业在融资、销售两座“大山”面前，难以迈开脚步，现金流越发捉襟见肘。

后续，地产政策仍将继续传递着利好，但落地还需时间，信心的恢复也是渐进的，没有V字形反转。

地产人仍需在等待中与时间赛跑，冲破这黎明前的黑暗。

政策春风下的“波澜”

退市的房企队伍，仍在扩围。

近来，又有泰禾、阳光城两家千亿房企，被终止上市。加上此前的蓝光、粤泰、宋都、嘉凯城，以及港股的新力控股等，今年以来，已有9家房企告别资本市场舞台，令人扼腕。

另一边，奥园、中梁、中南等出险房企，虽然糅合了债务展期、以股抵债、现金兑付等多种方式，以时间换空间，均获得了不同程度的进展，但他们的化债之路，并非一劳永逸。

已完成内外债整体重组的富力，便在8月10日公布称，截至年中，它有两笔金额达到1000万元的商票，为逾期状态，所涉金额合计为3072.74万元。这归因于销售、融资等业务的低迷。

而两年前一声巨响，拉开房企暴雷序幕的恒大，去年年底总资产为1.84万亿元，总负债2.35万亿元，已资不抵债，且两年亏损近8000亿。至今，其债务重组，仍有待进一步的进展。

不久前，连续刊发的三份财报、实现复牌的世茂集团，也在过去的两年内，一共亏损了485.85亿元；花样年则两年亏损了165亿。

“亏损”已成为业内司空见惯的词眼。

据乐居财经统计，57家A股房企中，预计2023年上半年利润为负数的有37家，占比达到65%，亏损总额至多为275.85亿元。去年上半年，88家内房股中，亦有34家录得亏损，涉及金额为1434.81亿元。

尽管如此，当碧桂园抛出今年上半年450-550亿的预亏公告时，外界仍然惊诧于其数额之大，这比融创去年一年亏掉的还多。

碧桂园对此反思到：“未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大。”而大额亏损，则反过来也会导致流动性压力上升。

在此两天前，有消息称，碧桂园有两笔发行规模均为5亿美元的债券，未支付票息，目前进入30天的宽限期。此后，市场对此反应强烈，碧桂园股债大跌。

近期，中央出台“民营经济31条”“金融16条”期限延长等有关政策，支持房地产风险化解，也提出了“适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

此后，各地楼市松绑政策，不断出台。地产行业似乎迎来了新一轮的转机。

但暖风频吹下，碧桂园的相关消息，却将部分持币待购者，重新推回到观望状态。业内都觉得兹事体大，毕竟碧桂园是为数不多的示范性民企之一，此前一直在正常的经营轨道上运行，一旦失常，将更加打击行业信心。

幸而面对极端困难的局面，碧桂园依然表明了解决问题的决心，包括加速汇款、拓展融资、盘活资产、最大限度削减支出、考虑采取各种债务管理措施等。

8月11日晚间，碧桂园董事会主席杨惠妍、总裁莫斌联合署名，发表致歉函，其中写到：“请给公司一些时间，我们将变压力为动力、化危机为生机，锻造一个更加健康的碧桂园。”

隔天，碧桂园地产在上交所、深交所分别公告称，近期将针对公司债券兑付安排事项，召开债券持有人会议，旗下11只境内债券将于8月14日开市起停牌，复牌时间另行确定。

最后的“防线”

自2021年下半年以来，民营地产商遭受了多少次或大或小的冲击，已难以细数。风险从中小房企，一直蔓延到头部房企、优质民企，期间风声鹤唳，企业主体很难置身事外。

在碧桂园之前，遇到流动性问题的“优等生”，还有旭辉。

去年10月，旭辉因一项信托展期，置身舆论。在地产行业，信托展期已经算不上新鲜事。自行业调控收紧，许多房企债台高筑，但手头拮据，债务展期是他们维持时艰最常用的方式。但这类事件发生在旭辉身上，则似乎有着不同的意味。

信托展期之前，旭辉一直保持着相对通畅的流动性。但经历评级下调、楼市回暖乏力、债券股票时有波动，任何民营地产商都无法独善其身。这一点，碧桂园总裁莫斌，也曾在业绩会上强调过。

后来，旭辉董事长林中喊出“蹲下来、活下去、站起来”，以时间换空间，以期全面解决债务问题。今年3月，旭辉公布“不削减本金 展期不超7年”的境外债重组方案，并持续推进。

而龙湖，去年也因换帅、被谣言击中，而遭受资本市场的质疑，后来通过高管增持、提前还债才稳住阵脚，虚惊一场。

身为示范性民企，旭辉、碧桂园、龙湖、美的置业、新城等“五朵金花”，去年至今多受中债增、银行授信等的照拂，他们组成了暴雷如潮的地产领域里最后的“防线”。

但房企维持资金链运转，在外靠的是融资，在内靠的是销售资金回笼，眼下，这两条渠道，均收窄了不少，时间一长，就算是抵御风险能力很强的房企，也会有点吃不消。

不少业内人士忧心优质民企被攻破，行业将陷入更深的危机。近来碧桂园未按时付息，给了业内又一个警示。

据乐居财经不完全统计，上半年，新增5家首次公开债务违约主体，均为民营房企。

其中，既有时代中国暂停支付6笔美元债利息、荣盛发展未能足额支付10亿中票本息，也有建业集团未按时支付2024年到期的优先票据利息等。

经济学家任泽平，近日发文为民企发声：应该帮帮碧桂园等优质民营房企，这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒，不仅是因为大而不能倒，而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。

如果第一大房企轰然倒下，将冲击市场信心、经济恢复、金融风险、居民购房预期，以及上下游60多个行业，关系几千万人就业，龙湖这些民营房企最后的堡垒，也可能难以自保，这是不可承受之重。

近期政策积极信号频出，他也指出：“黎明就在前方，优质民营房企不要倒在黎明前。”

静待销售复苏

去年至今，整个地产行业，都在等待“市场触底”那一刻。

不断下探的销售以及下行的股价，何时能够止跌反弹？一众业内专家、经济学者，从2023年上半年预测到下半年，时间变数总是存在。

市场依然处于探底过程，各方都开始采取积极措施了。

政策开始频繁出炉，以期稳住市场。今年年中，先是宣布“金融十六条”有关政策期限延长至2024年末，给了房企更多的调整时间和空间，后出台了《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》，给予民营房企以实质性支持。

更重要的是，7月24日，中央政治局会议提出，适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱，定调支持楼市发展。

住建部随即发声：落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

各地的楼市放松政策陆续出台，提升公积金贷款额度、暂停执行住房限售政策、购房补贴等政策，陆续落地。

这段时间，政策端利好不断，但现实依然骨感：购房者信心仍未回归，销售市场不甚提振。

数据显示，今年前7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%，累计销售业绩增速更是由正转负。7月单月，TOP100房企的业绩规模仅3504.3亿元，创下近5年最低水平。

当中，尤以民营房企的销售跌幅为甚。

据乐居财经统计，当前已发布2023年前7月销售业绩的20家民营房企，仅有3家销售额为正向增长，分别为龙湖、港龙中国、世茂股份，但涨幅也仅为个位数。

其余17家民营房企，销售额均为下跌趋势，跌幅从6%-76%不等。其中，大多数房企的销售跌幅在30%-50%之间，比如新城控股前7月销售同比跌36.35%至484亿元，旭辉前7月销售同比跌41.14%至466.4亿元。

此外，时代中国、上坤地产、融信中国等几家房企，跌幅均超60%。融信中国前7月实现合约销售额约107.36亿元，对比上年同期的463.07亿元，下降了76.82%。

诸如此类的情况，并不在少数。

主要原因在于，大环境尚未恢复，陆续落地的政策利好，传导到销售端需要一定时间。另一方面，民营房企的危机依旧，不少购房者对于进入楼市这件事，仍信心不足。

修复信心，迫在眉睫。

这不仅仅停留在全面定调、口头支持房企的阶段，而是需出台更为重磅的楼市政策，切实支持民营房企再融资，恢复正常经营。

已有券商机构消息透露，地产调控政策细则或将在8月下旬-9月初逐步落地，一线城市地产政策放开具有较强确定性。

另据彭博社报道称，证监会已于8月11日召集部分房企和金融机构举行线上房地产市场会议。据称，该会议主要了解房企销售、债务情况，以及融资方面的需求及建议。

消息一出，地产股逆势上涨，像是深振业A、天房发展等一度涨停。

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