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地产黎明之前

文/乐居财经 曾树佳 许淑敏

民营地产商现时的处境,总让人想起电视剧《黎明之前》的情节。


(资料图)

曙光就在眼前,然而越临近胜利的拐点,越充斥着惊心动魄的曲折,与难以预料的挑战。

房地产优化政策,持续踩着节点而来,“金融16条”期限延长、“民营经济31条”、“认房不认贷”等,正为回暖做着铺垫。

春风吹拂之下,却突然传来消息,碧桂园未支付两笔美元债票息,进入30天的宽限期。一池春水被吹皱,地产人的心都提到了嗓子眼,直呼示范性民企是最后的“防线”,千万不能失守。

地产民企们,眼下仍普遍面临着较大的生存挑战。

自2021年下半年以来,民营地产商遭遇了多次冲击,行业的风险,从中小房企一直蔓延到头部房企、优质民企。期间风声鹤唳,企业主体很难置身事外。

至今,退市、亏损,成为了高频词汇;新的公开债务违约现象,也还在持续发生。企业在融资、销售两座“大山”面前,难以迈开脚步,现金流越发捉襟见肘。

后续,地产政策仍将继续传递着利好,但落地还需时间,信心的恢复也是渐进的,没有V字形反转。

地产人仍需在等待中与时间赛跑,冲破这黎明前的黑暗。

政策春风下的“波澜”

退市的房企队伍,仍在扩围。

近来,又有泰禾、阳光城两家千亿房企,被终止上市。加上此前的蓝光、粤泰、宋都、嘉凯城,以及港股的新力控股等,今年以来,已有9家房企告别资本市场舞台,令人扼腕。

另一边,奥园、中梁、中南等出险房企,虽然糅合了债务展期、以股抵债、现金兑付等多种方式,以时间换空间,均获得了不同程度的进展,但他们的化债之路,并非一劳永逸。

已完成内外债整体重组的富力,便在8月10日公布称,截至年中,它有两笔金额达到1000万元的商票,为逾期状态,所涉金额合计为3072.74万元。这归因于销售、融资等业务的低迷。

而两年前一声巨响,拉开房企暴雷序幕的恒大,去年年底总资产为1.84万亿元,总负债2.35万亿元,已资不抵债,且两年亏损近8000亿。至今,其债务重组,仍有待进一步的进展。

不久前,连续刊发的三份财报、实现复牌的世茂集团,也在过去的两年内,一共亏损了485.85亿元;花样年则两年亏损了165亿。

“亏损”已成为业内司空见惯的词眼。

据乐居财经统计,57家A股房企中,预计2023年上半年利润为负数的有37家,占比达到65%,亏损总额至多为275.85亿元。去年上半年,88家内房股中,亦有34家录得亏损,涉及金额为1434.81亿元。

尽管如此,当碧桂园抛出今年上半年450-550亿的预亏公告时,外界仍然惊诧于其数额之大,这比融创去年一年亏掉的还多。

碧桂园对此反思到:“未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化,对三四线及更低线城市投资比例过大。”而大额亏损,则反过来也会导致流动性压力上升。

在此两天前,有消息称,碧桂园有两笔发行规模均为5亿美元的债券,未支付票息,目前进入30天的宽限期。此后,市场对此反应强烈,碧桂园股债大跌。

近期,中央出台“民营经济31条”“金融16条”期限延长等有关政策,支持房地产风险化解,也提出了“适时优化调整房地产政策,因城施策用好政策工具箱”。

此后,各地楼市松绑政策,不断出台。地产行业似乎迎来了新一轮的转机。

但暖风频吹下,碧桂园的相关消息,却将部分持币待购者,重新推回到观望状态。业内都觉得兹事体大,毕竟碧桂园是为数不多的示范性民企之一,此前一直在正常的经营轨道上运行,一旦失常,将更加打击行业信心。

幸而面对极端困难的局面,碧桂园依然表明了解决问题的决心,包括加速汇款、拓展融资、盘活资产、最大限度削减支出、考虑采取各种债务管理措施等。

8月11日晚间,碧桂园董事会主席杨惠妍、总裁莫斌联合署名,发表致歉函,其中写到:“请给公司一些时间,我们将变压力为动力、化危机为生机,锻造一个更加健康的碧桂园。”

隔天,碧桂园地产在上交所、深交所分别公告称,近期将针对公司债券兑付安排事项,召开债券持有人会议,旗下11只境内债券将于8月14日开市起停牌,复牌时间另行确定。

最后的“防线”

自2021年下半年以来,民营地产商遭受了多少次或大或小的冲击,已难以细数。风险从中小房企,一直蔓延到头部房企、优质民企,期间风声鹤唳,企业主体很难置身事外。

在碧桂园之前,遇到流动性问题的“优等生”,还有旭辉。

去年10月,旭辉因一项信托展期,置身舆论。在地产行业,信托展期已经算不上新鲜事。自行业调控收紧,许多房企债台高筑,但手头拮据,债务展期是他们维持时艰最常用的方式。但这类事件发生在旭辉身上,则似乎有着不同的意味。

信托展期之前,旭辉一直保持着相对通畅的流动性。但经历评级下调、楼市回暖乏力、债券股票时有波动,任何民营地产商都无法独善其身。这一点,碧桂园总裁莫斌,也曾在业绩会上强调过。

后来,旭辉董事长林中喊出“蹲下来、活下去、站起来”,以时间换空间,以期全面解决债务问题。今年3月,旭辉公布“不削减本金 展期不超7年”的境外债重组方案,并持续推进。

而龙湖,去年也因换帅、被谣言击中,而遭受资本市场的质疑,后来通过高管增持、提前还债才稳住阵脚,虚惊一场。

身为示范性民企,旭辉、碧桂园、龙湖、美的置业、新城等“五朵金花”,去年至今多受中债增、银行授信等的照拂,他们组成了暴雷如潮的地产领域里最后的“防线”。

但房企维持资金链运转,在外靠的是融资,在内靠的是销售资金回笼,眼下,这两条渠道,均收窄了不少,时间一长,就算是抵御风险能力很强的房企,也会有点吃不消。

不少业内人士忧心优质民企被攻破,行业将陷入更深的危机。近来碧桂园未按时付息,给了业内又一个警示。

据乐居财经不完全统计,上半年,新增5家首次公开债务违约主体,均为民营房企。

其中,既有时代中国暂停支付6笔美元债利息、荣盛发展未能足额支付10亿中票本息,也有建业集团未按时支付2024年到期的优先票据利息等。

经济学家任泽平,近日发文为民企发声:应该帮帮碧桂园等优质民营房企,这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒,不仅是因为大而不能倒,而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。

如果第一大房企轰然倒下,将冲击市场信心、经济恢复、金融风险、居民购房预期,以及上下游60多个行业,关系几千万人就业,龙湖这些民营房企最后的堡垒,也可能难以自保,这是不可承受之重。

近期政策积极信号频出,他也指出:“黎明就在前方,优质民营房企不要倒在黎明前。”

静待销售复苏

去年至今,整个地产行业,都在等待“市场触底”那一刻。

不断下探的销售以及下行的股价,何时能够止跌反弹?一众业内专家、经济学者,从2023年上半年预测到下半年,时间变数总是存在。

市场依然处于探底过程,各方都开始采取积极措施了。

政策开始频繁出炉,以期稳住市场。今年年中,先是宣布“金融十六条”有关政策期限延长至2024年末,给了房企更多的调整时间和空间,后出台了《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》,给予民营房企以实质性支持。

更重要的是,7月24日,中央政治局会议提出,适时优化调整房地产政策,因城施策用好政策工具箱,定调支持楼市发展。

住建部随即发声:落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

各地的楼市放松政策陆续出台,提升公积金贷款额度、暂停执行住房限售政策、购房补贴等政策,陆续落地。

这段时间,政策端利好不断,但现实依然骨感:购房者信心仍未回归,销售市场不甚提振。

数据显示,今年前7月,TOP100房企销售总额为39944亿元,同比下降4.6%,累计销售业绩增速更是由正转负。7月单月,TOP100房企的业绩规模仅3504.3亿元,创下近5年最低水平。

当中,尤以民营房企的销售跌幅为甚。

据乐居财经统计,当前已发布2023年前7月销售业绩的20家民营房企,仅有3家销售额为正向增长,分别为龙湖、港龙中国、世茂股份,但涨幅也仅为个位数。

其余17家民营房企,销售额均为下跌趋势,跌幅从6%-76%不等。其中,大多数房企的销售跌幅在30%-50%之间,比如新城控股前7月销售同比跌36.35%至484亿元,旭辉前7月销售同比跌41.14%至466.4亿元。

此外,时代中国、上坤地产、融信中国等几家房企,跌幅均超60%。融信中国前7月实现合约销售额约107.36亿元,对比上年同期的463.07亿元,下降了76.82%。

诸如此类的情况,并不在少数。

主要原因在于,大环境尚未恢复,陆续落地的政策利好,传导到销售端需要一定时间。另一方面,民营房企的危机依旧,不少购房者对于进入楼市这件事,仍信心不足。

修复信心,迫在眉睫。

这不仅仅停留在全面定调、口头支持房企的阶段,而是需出台更为重磅的楼市政策,切实支持民营房企再融资,恢复正常经营。

已有券商机构消息透露,地产调控政策细则或将在8月下旬-9月初逐步落地,一线城市地产政策放开具有较强确定性。

另据彭博社报道称,证监会已于8月11日召集部分房企和金融机构举行线上房地产市场会议。据称,该会议主要了解房企销售、债务情况,以及融资方面的需求及建议。

消息一出,地产股逆势上涨,像是深振业A、天房发展等一度涨停。

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